Det har vært en god start på året for boligprisene, både i Oslo og i resten av landet. Både Januar og Februar tallene var gode, og som tidligere påpekt, mye sterkere enn jeg hadde trodd på høsten i fjor.

For Oslos del mener jeg fortsatt noe av årsaken er å finne i en lav takt for fullførte boliger. Som jeg har beskrevet i en tidligere post har det vært lave fullføringstall i andre halvår 2017, og dette har fortsatt inn i 2018.

I januar ble det ifølge SSB fullført 264 boliger i Oslo, i Februar bare 197, lave tall som gir fortsatt meget lavt antall fullførte boliger siste 12 mnd. Også antall fullførte boliger siste 6 mnd er på et meget lavt nivå.

Hvis dette er hovedårsaken til at boligmarkedet har klart seg såpass brukbart den siste tiden, vil vi snart se at markedet blir svakere igjen. Nærmere sommeren vil takten på ferdigstillelser etter hvert øke, samtidig som vårslippet på boliger gjør at kjøpere igjen får noe mer å velge mellom.

Men hva om dette bare er en svært liten del av forklaringen på boligprisfallet? Hva om byggevolumer og stadig svakere befolkningsvekst egentlig ikke betyr så mye for boligprisene (i hvert fall på kort og mellomlang sikt)?

Historisk har det vært svært liten korrelasjon mellom befolkningsvekst og prisvekst, og befolkningsvekst og boligbygging. Det har vært svært tett korrelasjon mellom bygging og prisvekst, men da tyder mye på at kausaliteten er omvendt, i hvert fall på veien opp. Altså, at høy prisvekst er det som forårsaker den høye byggingen, og at lav prisvekst forårsaker lav bygging. Ikke at høy bygging forårsaker lav prisvekst.

Sannsynligvis er det som påvirker boligprisene mest; prisen på, og tilgangen til, finansiering. Jeg sliter nemlig med å finne mange eksempler på boligprisfall av varighet og størrelse uten at vi samtidig ser betydelig endringer i tilgangen til finansiering.

Hvis vi ser på de norske boligprisfallene har de tre siste tilfellene vært utløst av innstramninger på finansieringen. Nå sist i 2017 med innføringen av den nye forskriften for boliglån (maks 5xinntekt og 60% egenkapital på sekundærboliger). I 2013 var det også en betydelig innstramning på muligheten til å få lån når bankene måtte bygge egenkapital, og vi vet alle hva som skjedde i 2008.

Boligprisene i Oslo falt også i 2002/2003 og sannsynligvis sammenfalt også dette med betydelige innstramninger i finansieringstilgangen iogmed at sysselsettingen i Oslo, som følge av Dot.com krakket falt kraftig.

Går vi tilbake til det store krakket etter jappetida er det liten tvil om at tilgangen på finansiering ble betydelig forverret.

Ser vi utenfor Norge blir bildet litt mer uklart. Det er åpenbart at det ble mye vanskeligere å få lån i både Spania, Irland og USA de tre store boblelandene, men mye tyder på at prisene begynte å falle noe før tilgangen på boliglån ble strammet inn. Det er dog ganske sikkert at fallet var ganske lite inntil det begynte å bli svært mye vanskeligere å få lån.

Jeg har derfor begynt å få en snikende følelse av at jeg har vært altfor pessimistisk på boligprisutviklingen, i hvert fall på kort sikt.

Hvis det er slik at boligbygging og flytting i veldig liten grad påvirker prisene, hva skal da gi oss et videre fall herfra?

Alt tyder på at det når er svært lett å få boliglån, inntil man når 5x inntekten. Boligrenta har falt litt igjen etter en kort periode med svært beskjeden stigning og de aller fleste bankene har svært offensive vekstmål på boliglånssiden. På tross av fall i boligprisene har husholdningenes gjeldsvekst fortsatt oppover i omtrent akkurat samme tempo.

Kanskje er det slik at boligmarkedet vil fortsatte å være forholdsvis sterkt, helt til vi på et eller annet tidspunkt, av en eller annen årsak (nye regler, renteoppgang, nedgangstider i økonomien) ender i en situasjon hvor boliglån blir mye dyrere og vanskeligere å få tak i? Helt uavhengig av byggetakt, flyttemønstre og innvandring?