Er Sverige en trussel mot Norge?

Etter min oppfatning er det svenske boligmarkedet en boble, og jeg har lenge hatt et svensk boligkrakk som en halerisiko for det norske boligmarkedet.

Forrige uke kom det nye boligpristall for Sverige, og de var utrolig svake. Hva om dette nå bare er begynnelsen på et kraftig fall? I Stockholm har Valueguardindeksen nå falt ca 10% fra toppen, og leilighetsindeksen har falt ca 12%. dette i løpet av 4 mnd.

Hvilke argumenter har vi så for en boble i det svenske boligmarkedet?

La oss starte med den kraftige prisveksten.

Fra 2005 fram til toppen før sommeren i år steg svenske boligpriser med 140%, hvis vi bare ser på leilighetsmarkedet (av en eller annen grunn er det veldig store forskjeller i prisutvikling for enebolig/rekkehus/tomannsboliger og bostadsretter) har prisstigningen vært hele 210%. Det påstås med jevne mellomrom (for eksempel her:https://e24.no/privat/bolig/sverige-spaas-verste-boligmaaned-siden-finanskrisen/24204253) at Stockholm har ledet an i prisoppgangen, men dette stemmer ikke. Faktisk har leilighetsprisene i såkalte mellomstore byer steget mer enn i Stockholm, og de har steget betydelig mer i Gøteborg, henholdsvis 225% og 245%. Faktisk er det mye som tyder på at prisene har steget aller mest på landet.

I samme periode har median husholdningsinntekt steget med ca 50% (jeg antar da ca 3% nominell vekst i 2016 og 2017). Hvis vi ser på de siste 10 årene har bostadsrettprisene på landsbasis mer enn doblet seg mens median husholdningsinntekt kun har steget med 30%. Dette begynner å minne om hva vi så i USA og Danmark fram til finanskrisa og Norge fram til 1988. Det er ikke like ille, men det ser stygt ut.

Det neste poenget er at Svenskene har, akkurat som i Norge, den siste tiden bygget ekstremt mye boliger.

På landsbasis er det igangsatt over 60 000 siste 12 mnd, siden 1975 er disse byggevolumene bare marginalt slått i en kort periode før den svenske bankkrisa i 1990/91.

Også i Sverige har man fortalt seg selv at boligprisveksten i stor grad skyldes en langvarig underdekning på boliger særlig på grunn av innvandring og den kraftige sentraliseringen. Det har helt klart vært en mye større innflytting til byene i Sverige enn i Norge, men også i Sverige er dette allikevel en sannhet med visse modifikasjoner.

Svenske husstander er også svært forgjeldet, etter min oppfatning mer forgjeldet enn de norske. Svenske husholdninger ser ofte mindre forgjeldede ut fordi i Sverige teller borettslagenes fellesgjeld som foretaksgjeld mens de i Norge regnes som husholdningsgjeld. Riksbanken har også laget en sammenstilning av hvordan bildet ser ut om man regner fellesgjelden til borettslagene til husholdningenes gjeld. Dette gir en gjeldsgrad i forhold til inntekt på 203% i februar 2017. Siden den gang har gjeldsgraden økt, og kan antas å ligge på ca 210% per utgangen av 2017. Til sammenligning ligger den norske gjeldsgraden på ca 220% i Februar, og siste tall fra Norges Bank i Juni 2017 viser 222%. Ved utgangen av året kan den dermed antas å være ca 225%. Altså en forskjell på ca 10% – poeng.

Sverige har en lavere andel boligeiere, noe som burde bidra til lavere gjeld. Juster for denne forskjellen er sannsynligvis svenske husholdninger mer forgjeldede enn norske. I tillegg har nesten alle svenske husholdninger inntil helt nylig hatt avdragsfrie lån.

På toppen av dette er forskjellene i Sverige er mye større enn i Norge (med andre ord tåler befolkningen i Norge samlet alt annet like en høyere gjeldsgrad) så ser dette ikke pent ut.

Det er også et par særegenheter til ved boligmarkedet i Sverige som øker risikoen for et stort boligprisfall. Leiemarkedet er strengt regulert, og i praksis kan investorer ikke kjøpe bostadsretter for å leie disse ut. Dette kan være med på å forsterke oppturer og nedturer. Dessuten, som nevnt overfor teller fellesgjeld som foretaksgjeld i Sverige, derfor når man tar opp boliglån regnes ikke fellesgjelden til borettslaget med verken i belåningsgrader eller personens gjeldsbelastning. Merk at i Sverige er i praksis alle leiligheter borettslagsleiligheter. Med andre ord har i praksis alle boligeiere derfor mer gjeld enn det ser ut som.

Hvordan vil så et eventuelt krakk i Sverige påvirke Norge?

Jeg har ikke tro på at den «psykologiske effekten» av et fall i Sverige vil være særlig stor, den var ikke det på 90 tallet, og vi var i praksis helt upåvirket av krakket i Danmark etter finanskrisa. Jeg tror heller ikke en makroøkonomisk nedtur i Sverige (igangsatt av et eventuelt boligpriskrakk) vil påvirke Norge altfor mye. Der det eventuelt kan ha betydning er via finans – og bankkanalen. Svenske banker har de laveste risikovektene i verden og derfor noen av de høyeste ujusterte «leverage ratio» i verden.

Det er derfor ikke helt utenkelig at man kan få en minibankkrise i Sverige. Dette vil kunne påvirke Norge på to måter. For det første er Nordea og Handelsbanken store långivere i det norske boligmarkedet og de kan tenkes å bli mye mer tilbakeholdne med boliglån, for det andre vil internasjonale investorer sannsynligvis også bli mer skeptiske til Norske banker i et slikt scenario.

 

0 responses to “Er Sverige en trussel mot Norge?

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *