Våre siste innlegg om boligmarkedet har hatt nesten motsatte utgangspunkt. I innleggene her: http://www.arealstatistikk.no/er-oslos-boligmarked-i-ferd-med-a-bunne-ut/, og her: http://www.arealstatistikk.no/hvorfor-er-det-ingenting-ute-i-oslos-boligmarked/, argumenterer jeg for at snuoperasjonen i Oslos boligmarked på slutten av 2017 og inn i 2018 skyldtes svært lave fullføringstall. Jeg konstaterte også at dette ville endre seg utover våren 2018, og at vi ikke ville få svaret på hvordan markedet ville takle de høye fullføringsvolumene som måtte/må komme før nærmere sommeren. I vår neste post her: http://www.arealstatistikk.no/er-fallet-i-boligmarkedet-over-for-denne-gang/, har vi (ihvertfall delvis) ombestemt oss og blåser faren over for sterkt prisfall før tilgangen på finansiering forverrer seg, og vi stiller spørsmålstegn ved om tilbudsiden egentlig har noe å si i det hele tatt.

Siden den gang, i mars, har boligmarkedet fortsatt oppover. Helt fram til nå.

Boligpristallene for August viste for første gang siden høsten 2017 betydelig svakhetstegn. Det er dermed betimelig å gå konklusjonene i de foregående tre poster nærmere etter i sømmene. Er det finansiering som betyr alt, eller var det riktig å frykte tilbudsiden, og hva skjer med disse to parameterne framover?

La oss se på tilbudssiden først. Avslutningsvis i posten fra Januar sier vi følgende:

«Så langt i Januar har jeg hatt mange diskusjoner om hvorfor det ser ut som om prisfallet har bremset og visninger er bedre besøkt igjen, i disse diskusjonene har jeg hevdet at vi må vente en god stund før vi får svaret på hvordan dette går. Vi må rett og slett se hvordan markedet takler den bølgen av ferdigstillelser vi vet vil komme. Hadde fullføreslestallene for Desember vært høye hadde jeg begynt å vurdere om ikke dette skulle gå mye bedre enn jeg i lang tid har fryktet.

Men,det at det var så fullførte boliger i Desember gjør at vi ikke har fått noe ny informasjon om dette. Antageligvis vil det fullføres svært mange boliger innover mot sommeren, og det er først da vi vet mer om hvordan dette vil gå.»

Det første vi kan bite oss merke i er at jeg tok feil når jeg antok at det vill fullføres svært mange boliger fram mot sommeren. Fullføringstakten var riktignok langt høyere enn i 2H2017 men den var ikke spesielt høy, og overraskende nok var det svært få fullførte boliger i Mai og Juni. Med andre ord, fram til sommeren i år fikk vi aldri testet om markedet taklet et høyt fullførelsesvolum. Hvis jeg hadde tatt mitt eget argument på alvor var det kanskje prematurt når vi i Mars begynte å spekulere om tilbudsiden ikke kom til å få noe å si.

Det svært interessante i denne sammenhengen er at den svake august det ser ut som vi har hatt, og det som meglerne sier etterhvert er en ganske høy tilbudside, sammenfaller med en betydelig økning i ferdigstillelsen i Juli. Faktisk er ferdigstillelsen i Juli den tredje høyeste for en enkeltmåned siden 2000. Hvis dette fortsetter utover høsten får vi virkelig testet hypotesen om tilbudsiden kan knekke boligmarkedet.

Det er i denne sammenhengen litt synd at vi sannsynligvis ikke får testet om tilbudsiden alene er nok, samtidig med en betydelig økning i fullførelsestakten får vi jo sannsynligvis en renteøkning i September. Det er ikke helt åpenbart, eller sikkert, at dette betyr en mye strammere tilgang på kreditt, 25 bp opp betyr i utgangspunktet svært lite. Og det kan godt hende at bankene fortsatt vil være ivrige på å innvilge boliglån. Jeg heller vel egentlig mot dette. Jeg tror styringsrenta må opp mer enn 25 bps før dette i seg selv resulterer i innstramning fra bankene. Isåfall er det lite som tyder på at tilgangen på kreditt vil tilstrammes utover høsten. Bankene har fortsatt høye vekstambisjoner mot husholdningene (et lite forbehold her for de nye reglene for forbrukslån, dette kan resultere i en betydelig innstramning av disse lånene. Hva dette eventuelt har å si for boligmarkedet blir spennende å se).

Det blir spennende i boligmarkedet utover høsten, men skal jeg driste meg på en konklusjon tror jeg at tilbudsiden kommer til å gi oss et ganske så svakt boligmarked resten av 2018. Dog, syns jeg fortsatt det er vanskelig å tro på et kraftig fall uten betydelig innstramning i tilgangen på kreditt.