Hva er en tom bolig?

Tomme boliger må være noe av det verste for prisutviklingen i et boligmarked.

Loven om tilbud og etterspørsel er knallhard, tilbys det for mye av en vare eller tjeneste skal prisen på denne tjenesten falle. I et boligmarked der det tilbys for mange boliger må prisene falle.

Dette gir oss egentlig to problemstillinger. Hva utgjør et boligmarked, og hva betyr det å tilby for mange boliger?

Hva utgjør et boligmarked? Det er ikke så enkelt at vi bare kan se på tilstanden innenfor en eller annen mer eller mindre tilfeldig kommunegrense eller bygrense. Det kan for eksempel åpenbart tilbys altfor mange boliger tett på en trafikkert vei, samtidig som det bare noen hundre meter unna vil være ville budrunder om en stilleliggende enebolig innerst i en blindvei med panorama fjordutsikt. På den annen side er det massevis av stilleliggende boliger med panorama fjordutsikt som mer eller mindre gis bort. Med andre ord, og litt flåsete sagt, det er åpenbart ikke mangel på panorama fjordutsikt og stille beliggenhet i Norge. Poenget er at dette er ikke en relevant markedsdefinisjon, det er ikke ETT marked for panorama utsikt i Norge, det er svært, svært mange markeder for slike boliger, ett i Oslo, ett på hvaler, ett i Finnmark OSV. Å definere hva som utgjør et marked er en svært vanskelig øvelse, og det er ikke det denne posten skal handle om.

Vi skal isteden fokusere på det andre problemet, når tilbys  det for mange boliger? Ved første øyekast framstår dette kanskje som åpenbart. Hvis det i et marked er tomme boliger tilbys det for mange boliger. Men hva er en. Først og fremst må en tom bolig må være en bolig uten beboere. Men så enkelt er det ikke. Mange boliger har ingen beboer nå men kan vanskelig kalles tomme, fordi det er åpenbart at noen snart vil flytte inn. Slik vil situasjonen antageligvis være for nesten alle boliger i en by over en viss størrelse. I en grissgrendt fraflyttingskommune, derimot, er det nok annerledes, der vil mange boliger være tomme uten utsikter til at noen noen gang vil bebo den igjen.

Men hvordan skal vi da kunne vurdere om det tilbys for mye boliger i en by?

I denne sammenheng kan det være interessant å se på flyttetall. Ikke flyttetall i betydning befolkningsvekst, men flyttetall i betydningen hvor mange mennesker som bytter bolig i løpet av et år. Dette for å anslå hvor mange boliger som på et eller annet tidspunkt i løpet av et år ikke har en beboer. Når noen flytter fra en bolig vil den være tom i kortere eller lengre tid. Alt fra noen timer, til veldig lenge (for eksempel i påvente av en oppussingsprosess). La oss først se på Oslo kommune.

Jeg må innrømme at jeg fikk meg en kjempeoverraskelse når jeg tok ut disse tallene første gang. Det er nemlig veldig mange mennesker som flytter i løpet av et år, i 2017 var det 88 575 personer som flyttet innad i kommunen, 42 762 personer som flyttet ut av Oslo og i tillegg var det 3 952 personer som døde i 2017. Hvis vi antar at alle i utgangspunktet bodde i en eller annen bolig, noe vi ganske trygt kan gjøre, betyr det at 135 289 personer forlot en bolig i løpet av året. Antar vi ca 2 personer per husholdning blir dette 67 645 boliger som ble utflyttet i 2017.

Hvis vi ser dette i sammenheng med nyboligmarkedet betyr det at de fleste endringer i volumet av ferdigstilte boliger kan absorberes gjennom mindre endringer i ledigtiden for en bolig som fraflyttes.

For eksempel, faste lesere vil vite at vi gjennom hele året satt og ventet på at ferdigstillelsen av boliger skulle vokse til rekordhøye volumer, noe som ikke skjedde før helt på slutten av året.

Dette resulterte i at ferdigstillelsen i 2018 endte på ca 4 230 boliger mot ca 2700 boliger i 2017. Denne forskjellen på ca 1530 boliger kunne absorberes ved en økning i ledigtiden for de ca 67 000 fraflyttede boligene på bare ca 8 dager. Med andre ord, ikke noe som sannsynligvis ville merkes overhodet.

Ferdigstillesestallene skal sannsynligvis vokse videre innover i 2019. Men hvis vi skulle ende på ca 6 000 ferdigstilte boliger i 2019, eller opp ca 3300 fra 2017 ville dette kunne absorberes gjennom en økning i ledigtiden på ca 20 dager i forhold til 2017.

Jeg heller blant annet på grunn av dette mer og mer til at boligbyggingen og befolkningsvekst egentlig har svært lite å si på prisveksten (i det korte og mellomlange tidsperspektiv), dermed ikke sagt 0 betydning. Alt annet like vil flere ferdigstilte boliger medføre ett svakere boligmarked enn færre ferdigstilte men jeg tror volumene rett og slett ikke er store nok til å påvirke prisbildet kraftig.

 

 

0 responses to “Hva er en tom bolig?

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *