Hva skal til for krakk i boligprisene?
Med fasiten for Juli i hende, kan vi konstatere med at det mest optimistiske alternativet for boligmarkedet, scenario 1 i forrige post allerede er innfridd. Boligprisene i Oslo er allerede ned ca 7% og på landsbasis er prisene ned ca 4%.
Det betyr at en normal utvikling utover høsten, med forsiktig nominell oppgang i August, og deretter forsiktig nominell nedgang tilogmed november, og større nominell nedgang i Desember vil gi oss minst 10% ned gang i Oslo og minst 7-8% nedgang på landsbasis. Med andre ord, bare litt svakere utvikling normalt for høsten vil gi oss ca 15% fall totalt fra toppen for Oslo og 10% fall på landsbasis, og sørge for at scenario 2 innfris.
Nå vil scenario 2 ikke være noe krise for noen. Ikke engang fjorårets ekstraordinære stigning vil i dette scenarioet være fullstendig reversert, og det er helt unødvendig å beskrive dette som noen krise.
Krise vil det derimot være om scenario 3 slår inn altså et fall på 30-35% for Oslo og 15-20% på landsbasis.
Hva skal til for at dette skal kunne skje?
For det første, som for scenario 2, må stort sett alle fullførte boliger utover høsten resultere i at en bolig blir lagt ut for salg. Hvis i tillegg igangsettingen holder seg høy i 6-9 mnd til vil overskuddet av boliger kunne bli ganske stort (dette kan skje på to måter, enten at salget av nye boliger faller en del, men ikke kollapser totalt slik det gjorde i 2013. Alternativt, eller i tillegg, at utbyggerne velger å igangsette på lavere forhåndssalg).
Det viktigste for at scenario 3 skal slå inn er at fallet i boligmarkedet i seg selv setter i gang en negativ spiral i norsk økonomi. Altså, at den gryende oppgangen vi nå ser stopper, og blir erstattet av, en i første omgang, forsiktig nedgang.
Denne negative spiralen vil ikke være uvanlig, snarere tvert imot. Det er ofte de dårlige tidene starter med boligmarkedet og deretter sprer seg til resten av økonomien. Kort fortalt kan vi se for oss følgende resonnement: Boligprisene faller, dette resulterer i at boligbyggingen faller, dermed mister mange i byggebransjen jobben, alt fra arkitekten til boligmegleren. Det er mange jobber som er tilknyttet boligbygging. Disse begynner å bruke mindre penger på alt fra klær til restaurantbesøk, og dermed mister enda flere jobben. I tillegg føler alle boligeiere seg fattigere, og dermed bruker de også mindre penger. I tillegg til denne følelsen av fattigdom vil mange plutselig ikke lenger kunne utvide boliglånet når de trenger ny bil, båt eller hva det måtte være. Dermed mister enda flere jobben OSV. Det var akkurat slike negative spiraler mange var redd for når oljemarkedet krakket, og det er dette Finanstilsynet har vært bekymret for i forhold til et boligmarked som steg med rakettfart.
Hvis denne negative spiralen slår inn, da er vi territoriet til scenario 3.
I en slik situasjon vil svært få være interessert i å kjøpe bolig, enten vi snakker nytt eller brukt. Innvandringen vil også bli sterkt redusert, sannsynligvis vil vi isteden ende opp med en utvandring. Først og fremst av Svensker, Polakker og andre Europeiske tidligere innvandrere men også en og annen Nordmann. Dermed vil vi ende opp med et stort boligoverskudd. Banker som er svært restriktive med finansiering til de få som ønsker å kjøpe bolig, og sannsynligvis et stort prisfall på boliger.
I tillegg til en hjemmeskapt makroøkonomisk nedtur som følge av fallet i boligprisene vil vi selvfølgelig også kunne få en økonomisk nedtur skapt utenifra. I en slik setting er historien mye av det samme som ovenfor, og vi vil fort kunne ende opp med stort boligprisfall. Når det er sagt, jeg er personlig mer bekymret for den hjemmeskapte nedturen. En nedtur skapt ute vil redusere risikoen for betydelig utflytting og sannsynligvis dermed kunne gi oss et noe mindre boligoverskudd.
Jeg overlater til leseren og vurdere hvilket scenario de holder for mest sannsynlig, utover å påpeke at det ihvertfall ikke blir et bedre utfall enn scenario 1. Iogmed at dette, som nevnt allerede er innfridd.
0 responses to “Hva skal til for krakk i boligprisene?”