Hvor mye er Oslos kontorlokaler egentlig verdt?
I vår første bloggpost omtalte vi OPAKS prisstigningsrapport og dennes anslag på at verdien på kontorbygg i Oslo hadde steget med ca 200% til NOK 44.000 kr/kvm. Som der sagt gir nok ikke dette et godt bilde av prisutviklingen i perioden, gitt OPAKs egen estimering av yieldutviklingen. Men hva med anslaget på at dagens (2013) verdi er 44.000 kr/kvm?
Igjen kan vår database bringe oss ganske nærme et røft anslag. Framgangsmåten kan da være som følger: Først fordeler vi alle de kontraktene vi har i databasen per adresse, deretter ser vi kun på de kontraktene som hadde utløp etter 31.12.2013 og oppstart før 31.12.2013, med andre ord ser vi kun på de løpende kontraktene per årsslutt. Da kan vi regne gjennomsnittlig inntekt per utleid kvadratmeter per adresse. Hvis vi antar en yield for gjennomsnittseiendommen på 7% og ser bort fra eierkostnader vil fordelingen i verdi se ut som i grafen nedenfor. Med disse forutsetningene er det ikke mange adresser som kommer opp mot verdiene fra OPAKs rapport, i og med at det kun er ca 6% av adressene som er verdt mer enn 40.000 kr/kvm. Faktisk er det slik at nesten halvparten av adressene er verdt mindre enn 25.000 kr/kvm og over 60% er verdt mindre enn 27.500 kr/kvm.
Det er med andre ord lite som tyder på at 44.000 kr/kvm er et representativt bilde av hva Oslos kontorbygg er verdt. Det skal riktignok sies at det er mange eiendommer som helt sikkert vil oppnå lavere yield enn 7% men til gjengjeld har vi her kun beregnet verdien for de faktiske utleide arealer. I og med at alle bygg over tid vil ha noen tomme kvadratmeter som i de fleste tilfeller vil være verdt mindre enn de faktisk utleide arealer og at regnestykket over ikke tar med noen eierkostnader vil nok verdiene for store deler av markedet heller ligge lavere enn høyere enn i dette anslaget.
Det er også interessant å merke seg at med disse forutsetningene er en betydelig andel av eiendomsmassen i Oslo verdt vesentlig mindre enn byggekost. Hvis man antar at byggekostnaden (altså alle kostnader unntagen anskaffelse av tomt) er 20.000 – 30.000 kr/kvm avhengig av grunnforhold, standard m.m. er antageligvis minst halvparten, kanskje så mye som to tredjedeler av markedet verdt mindre enn byggekost.
Graf: Fordeling av verdier – Kontoreiendom i Oslo
0 responses to “Hvor mye er Oslos kontorlokaler egentlig verdt?”