Hvor mye skal boligprisene falle?

Med tallene for juni måned fra Eiendom Norge er det åpenbart at boligmarkedet har snudd, spesielt i Oslo men også på landsbasis. I morgen får vi svaret på om fallet har fortsatt gjennom sommeren.

Som faste lesere har fått med seg har vi en god stund vært skeptiske til boligmarkedet og forventet et fall, men det store spørsmålet er hvor stort og hvor langvarig dette fallet nå vil bli.

Som vanlig ønsker ikke vi å gi noen prognoser men det kan være en nyttig øvelse å gå igjennom argumentene for forskjellige prisscenarier.

Vi kan dele inn i tre grove alternative scenarier.

I scenariet 1 faller prisene litt mer fra dagens nivå, for eksempel slik at vi får et totalt fall på landsbasis på ca 5% fra toppen og et fall på i underkant av 10% fra toppen for Oslos del. Prisene flater deretter ganske raskt ut og begynner forsiktig å stige igjen etter relativt kort tid, for eksempel fra starten av 2018. Det virker å være en del som tror på dette scenariet.

I scenario to faller prisene betydelig mer, for eksempel i overkant av 10% på landsbasis og 15 – 20% for Oslos del. Fallet varer lenger, og markedet snur ikke før ut i 2019.

I scenario 3 går det skikkelig ille. På landsbasis faller prisene 15-20% og for Oslos del faller prisene 30 – 35%. Markedet flater ikke ut før i 2020 og stigningen lar vente på seg også etter dette.

Scenario 1 har allerede nesten slått til. Eiendom Norge indeksen er allerede ned nesten 3% på landsbasis, og for Oslo del er fallet allerede 4,4%. Med den sedvanlige sesongmessige svakheten fra nå og utover høsten vil fallet for scenario 1 nesten være fullført. Dette er altså definitivt et «best case» scenario.

Hva skal til for at fallet stopper allerede i slutten av året?

For det første må verdensøkonomien fortsette å klare seg brukbart, og vi må unngå Trump sjokk, krakk i Kina OSV. På den hjemlige arenaen må boligbyggingen bråstoppe, slik at igangsettingen begynner å trende nedover allerede tidlig på høsten.

Det bør også være slik at mange av boligene som allerede er telt som igangsett allikevel blir utsatt, slik at fullføringen aldri når de nivåene som igangsettelsestallene indikerer (dette skjedde i 2008). Vi må også håpe at de boligene som blir fullført utover høsten (og fullførelsestallene kommer til å vokse betydelig) stort sett er kjøpt av investorer som overtar boligene og leier de ut istedenfor å selge. Dermed kommer tilbudssiden til å vokse mindre enn igangsettingstallene indikerer.

Hvis de fleste boliger som fullføres er kjøpt av folk som skal bebo den og allerede eier en bolig, eller investorer som selger istedenfor å overta, vil tilbudsiden vokse mye.

Vi må også håpe at nettoinnvandringen til Norge ikke kollapser videre, og at det som nå ser ut som utflytting fra Oslo ikke akselererer.

Det er også nødvendig at bråstoppen i boligbyggingen ikke resulterer i en nedgang for norsk økonomi og at den gryende oppgangen vi nå ser fortsetter. Dessuten må den norske forbrukeren ikke bli vettskremt og dermed senke forbruket og øke sparingen. Reallønningene må også stoppe å falle.

Renta må selvfølgelig forbli på dagens lave nivå, eller aller helst falle (en kvarting kutt fra NB). De nye reguleringene med 5x inntekt må avsluttes som planlagt sommeren 2018. Helst bør dette varsles tidlig på høsten slik at bankene ikke strammer videre inn på tilgangen til finansiering.

For at scenario to skal slå inn trenger vi fortsatt en verdensøkonomi som klarer seg brukbart, en norsk økonomi som ikke bremser, en rente som ikke stiger, lønninger som ikke faller, innvandring som ikke stopper helt opp, og reguleringer som løsnes sommeren 2018.

Vi trenger også en boligbygging som reduseres betydelig, om en ikke nødvendigvis bråstopp.

Forskjellen fra scenario 1 er hvis alle igangsettelsestillatelser ender opp med å bli fullførte boliger, og at disse fullførelsene alle resulterer i en bolig lagt ut i bruktmarkedet. Enten fordi kjøperne av de fullførte boligene er investorer som ikke lenger ønsker å overta, eventuelt blir tvunget til å selge fordi de ikke lenger får lån (5x), eller at kjøperne skal bruke boligen selv men skal selge boligen de flytter fra. I tillegg vil signaler fra staten om å løsne opp 5X kravene la vente på seg, og Norges Bank lar være å redusere renten. Isåfall vil varelageret ikke reduseres, og stadig flere blir tvungne selgere når de må overta nybyggene de har bestilt. Enten de da er investorer som kommer i brudd med 5X elller de er privatpersoner som aldri ønsket å sitte med mer enn en bolig.

Med andre ord, hvis verden fortsetter slik som i dag, kan vi fort stå med boligpriser i Oslo nesten 20% under toppen neste sommer.

Hva som skal til for at scenario 3 slår inn skal vi se på senere etter at vi har fasiten for Juli i handa.

(redigert for klarhet 03.08.2017 kl. 16:00)

0 responses to “Hvor mye skal boligprisene falle?

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *