I siste utgave av OPAKs «prisstigningsrapport» som omtales av NENyheter her: http://www.nenyheter.no/41339 sies det at verdien på sentrale kontorbygg har tredoblet seg siden 2003, fra NOK/kvm 14.000 til ca NOK/kvm 44.000. Noen vil kanskje stusse over den voldsomme veksten, for hvis dette er riktig har kontorprisene slått boligprisveksten sønder og sammen. I følge EFF har boligprisene i Oslo litt mer enn doblet seg i samme periode.

Som vanlig er djevelen i detaljene og mye av forklaringen til denne voldsomme stigningen finner vi i forutsetningene. Forutsetningene er at det gjelder bygg som er i vanlig god stand, som er relativt effektive og som er utleid til markedsleie. Av disse er det den siste forutsetningen som er avgjørende. I 2003 hadde leiene falt dramatisk etter «dot.com» boomen og var tett på den absolutte bunn (de falt marginalt videre i 2004). I 2013 er vi derimot på «all time high» hva gjelder leienivåer.

Med andre ord betyr det at leienivået som går inn i verdikalkulasjonen er ett av de laveste nivåene sammenlignet med vår nåværende «all time high». Hvis målsettingen er å si noe om verdiendringen for eiendomsmassen i sentrale Oslo kan man lett få et skjevt bilde hvis man ser på dagens markedsleie. De fleste leiekontrakter er som kjent litt lengre enn 12 måneder og dermed er ikke dagens markedsleie representativt for hvilken leie eiendomsmassen faktisk mottar.

I vår database har vi samlet inn alle kontrakter og vi kan derfor se på hvilken leie som faktisk betales på hvert eneste bygg, altså den løpende mottatte kontantstrømmen per kvadratmeter. For alle eiendommer i våre base som ligger ca innenfor ring 1 (inkludert Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) var løpende leie (arealvektet) NOK/kvm 1.730 hvor hver løpende kontrakt er inflasjonsjustert fram til 2004). Dette gir en snittverdi per kvm på NOK/kvm 24.700 hvis vi bruker yielden oppgitt i prisstigningsrapporten for juni 2003: 7%.

Det samme tallet for 2013 (per 3. kvartal 2013) er NOK/kvm 2.210 som gir en gjennomsnittlig verdi på NOK/kvm 41.310 hvis vi benytter yielden oppgitt for 2013: 5,13%.

Med disse forutsetningene har kontorprisene steget med 67%.