Leiepriser – bolig og næringsmarkedet

 

I debatten rundt boligmangelen (se forrige post for noen av våre innspill) har flere trukket fram at den manglende stigningen i leiepriser for bolig indikerer at det ikke er boligmangel. Hvis vi ser på Eiendom Norges leieprisindeks (se http://eiendomnorge.no/boligprisstatistikken/ siste graf) er dette en sannhet med visse modifikasjoner. Ifølge denne indeksen har leieprisene i Oslo steget mer eller mindre kontinuerlig siden 1. kvartal 2011. Det har vært kortere perioder med flat eller svakt fallende priser (2013 og slutten av 2014) men trenden har vært oppover. Samlet sett har leieprisene steget ca 30% siden 1. kvartal 2011. Til sammenligning har boligprisene i samme periode steget ca 42%.

Hvis vi bare ser på det siste året har stigningen vært mer  beskjeden, ihvertfall i forhold til den sterke veksten i salgsprisene. 1. kvartal 2015 – 1. kvartal 2016 er leieprisene opp ca 4% mens boligprisene i samme periode er opp ca 9%. Med andre ord, boligprisene har steget mer enn leieprisene, og det særlig siste år.

Nå burde ikke dette være spesielt overraskende, i begge disse periodene har rentene falt betydelig, hvilket alt annet like skulle bety at direkteavkastningen (yielden) også skulle falle. Og for at yielden skal falle, må per definisjon, salgprisene stige fortere enn leieprisene. Hvis vi ser for oss et marked hvor boligbyggingen er i balanse med behovet, men der yielden faller skulle investorene by prisene opp relativt til leieprisene. Svakere leieprisvekst enn salgsprisvekst er i en slik situasjon ikke et signal om tilstrekkelig boligbygging, man kan faktisk anføre det motsatte. Hvis fallet i yielden er mindre enn man kunne forvente utifra rentefallet kan dette tolkes dithen at det bygges for lite, selvom den absolutte veksten i leieprisene er beskjeden.

Utfordringen her blir å fastslå hvor mye det er rimelig at yielden skal falle.

Dette er på ingen måte lett, men man kan kanskje få litt veiledning ved å se på hva som har skjedd med yielden i et ganske nært beslektet marked, nemlig næringseiendomsmarkedet, nærmere bestemt kontormarkedet. 

I perioden 1. kvartal 2011 til 1. kvartal 2016 har yielden for prime kontoreiendom falt fra 5,1% til 4,0%. Fra 1. kvartal 2015 til 1. kvartal 2016 har det falt fra 4,8% (DNs leieprispanel).

Dessverre har vi ikke noe gode tall på det faktisk yielden for boligeiendom men vi kan regne ut den implisitte utviklingen i yielden med utgangspunkt i Eiendom Norges indekser for leiepriser og salgspriser.

Siden salgsprisene har steget med 42% og leieprisene har steget med 29% blir det implisitte fallet i yield for boliger bare på 10%. Det sammenlignbare tallet for prime kontor er (5,1-4,0)/5,1=21,5%.

Ser vi på perioden fra 1. kvartal 2015 har yieldfallet for boliger vært ca 4,6% mens det for kontoreiendom har vært ca 17% (4,8-4,0)/4,8=17%.

Med andre ord, hvis næringseiendomsinvestorene har fasiten på hvor mye yielden skal falle fremstår leieprisutviklingen for boliger som meget sterk i forhold til salgsprisen.

Hvis yield fallet for bolig skulle vært like stort som for kontor skulle boligprisene siden 2011 ha steget med ca 64% og siden 1. kvartal 2015 med ca 25%.

Der vi igår konkluderte med at byggetallene i forhold til befolkningstallene ikke indikerte for lav boligbygging, er faktisk dette muligens en indikasjon om det motsatte. 

0 responses to “Leiepriser – bolig og næringsmarkedet

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *