Et poeng vi stadig tar opp i forskjellige presentasjoner er hvor få store kontorkontrakter som faktisk signeres i Oslo-markedet. Vi mener tematikken ikke kan gjentas for ofte, og at dette er en lite kommunisert problemstilling med direkte konsekvenser for planlegging og strategi vedrørende utleie av større arealer i kontormarkedet. Dette gjelder både ledigstillelse av eksisterende arealer og i forbindelse med oppføring av nybygg. Her definerer vi store kontrakter til å være de på 2500 kvadratmeter og oppover, altså fra drøye hundre arbeidsplasser. Oslo er typisk SMB-land, med hovedtyngden av næringslivet i små- og mellomstore bedrifter.

I Oslo-området signeres det 900-1000 kontrakter i året. Ser vi på antall kontrakter, og ikke kvadratmeter, utgjør de små kontraktene på under 500 kvm 60-70% av markedet. Tar vi ut lokaler i størrelse 500-1000 kvadratmeter også, sitter vi kun igjen med drøye 50 kontrakter signert i hele 2013.

Kilde: Arealstatistikk

Som dere kan se av figuren over er vi helt nede på 10 kontrakter når vi ser kun på de aller største lokalene. Vi vet også at en stor del av disse kontraktene er reforhandlinger, hvor bedriftene blir værende i sine lokaler og dermed ikke kommer ut på markedet i det hele tatt.

Fordeler vi dette utover i de forskjellige delene av byen ser vi hvor lite dette markedet virkelig er. På Lysaker for eksempel ble det signert i overkant av 10 kontrakter på 2500 kvadratmeter eller større i 2013, og i sentrum kun 20 stykker.

Når disse utleieprosessene tar lang tid (altså det å få fylt opp store lokaler) er det i mange tilfeller (som oftest?) ikke et resultat av dårlig eller feil innsats, eller et dårlig marked. Det er rett og slett ren matematikk. Det er ikke flere store bedrifter som flytter på seg i Oslo i løpet av et år.