Mysteriet på leieprisekspressen

Noen må holde til i alle Oslos kontorbygg, det virker derfor naturlig å tro at utviklingen i sysselsettingen er en svært viktig parameter for å fortså utviklingen i leieprisene. Sjablonmessig kunne man tenke seg at leiepriser og sysselsetting burde vokse og falle i takt.

Og akkurat dette ser vi også, ihvertfall fram til ganske nylig. I figur 1. ser vi forholdet mellom 12 måneders vekst for sysselsetting i blått og leiepriser i orange (altså 4Kv/4kv for leiepriser og sysselsetting per 31.12./31.12) for perioden 2001 – 2008. Merk at vi her ser på SSBs tall for sysselsatte med arbeidssted i Oslo og leiepriser for alle kontrakter i vår database etter oppstartsdato.

Figur 2. viser 12 måneders vekst per kvartal for sysselsetting og leiepriser i perioden 1KV2009 – 4KV2013. Sysselsetting igjen i blått og leiepriser i orange. I motsetning til i figur 1 er det her sysselsetting for de med BOSTED i Oslo, dette fordi SSB ikke publiserer kvartalstall for sysselsatte etter arbeidssted og dermed er ikke tall for 2013 klare enda. Leieprisene er basert på signeringstidspunkt og ikke oppstartstidspunkt fordi vi kun har tallserier basert på signerttidspunkt tilbake til 2008.

Igjen ser vi en svært tett sammenheng mellom sysselsettingsutviklingen og leieprisutviklingen, men med to unntak. Rett etter finanskrisa falt leieprisene mye mens sysselsettingen kun falt marginalt. Dette varte svært kort, og allerede i midten av 2009 ser vi at de igjen følger hverandre tett. Fra slutten av 2012 fram til slutten av 2013 ser vi det motsatte, sysselsettingen vokser svært marginalt mens leieprisene vokser betydelig.

Hva kan forklare disse to avvikene?

Avviket i 2009 kan mulignes forklares med forventninger. Finanskrisa så ut til å bli et svært alvorlig og relativt langvarig tilbakeslag for økonomien, og ble nettopp det også, for stort sett hele verden bortsett fra Norge.  Med andre ord kan det tenkes at leieprisene (som burde kunne falle fortere enn sysslesettingen, det tar tid å si opp folk og det tar tid for selskaper å gå konkurs) falt kraftig fordi bedriftene forvetnet en stor krise og dermed var uvillig til å betale høye leier.

Det er vanskeligere å forklare avviket i perioden 4. kvartal 2012 – 4. kvartal 2013. Vi har ikke ferdigstilt spesielt lite lokaler de siste par år, men i 2012 skjedde det allikevel noe helt spesielt. Statsbygg måtte leie svært store arealer, Nenyheter estimerer volumet til ca 100.000 kvm her: http://www.nenyheter.no/39187. Gitt at man selvfølgelig ikke kunne bygg nytt som svar på dette etterspørselssjokket virker det rimelig å anta at dette isteden resulterte i høyere leieprisvekst. Særlig når vi vet at arealledigheten før Statsbygg måtte leie var ganske lav.

SYsselsettin_LP

 

Figur 1. 12 måneder leieprisvekst i prosent på venstre akse, 12 måneder sysselsettingsvekst på høyre akse.

 

SYsselsetting_vs_leiepriser

Figur 2. 12 måneder leieprisvekst i prosent på høyre akse, og 12 måneder sysselsettingsvekst på høyre akse

 

Saken oppdatert 17.08.2014.

Feil i figur 2 for 4. kvartal 2013 er rettet, grafen er også oppdatert med data fra SSB fram til 2. kvartal 2014.

Videre, i originalsaken er sysselsettingstallene oppgitt å gjelde Oslo og Akershus, men de gjelder bare Oslo

 

0 responses to “Mysteriet på leieprisekspressen

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *