I Norge har vi en boligindeks som går til bake til 1819, og også for mange andre land/byer har vi indekser som går svært langt tilbake i tid. I Paris kan man for eksempel gå tilbake til 1200 tallet, og Herengracht indeksen som går tilbake til 1600 tallet for Amsterdam er også etterhvert blitt berømt.

Når det gjelder næringseiendom er dessverre datakildene mye dårligere, for ikke å si totalt manglende. Jeg har ihvertfall ikke oppdaget noen indekser over næringseiendom som går noe særlig lengre tilbake i tid enn 1980. Man kan selvfølgelig bruke utviklingen for bolig som en brukbar proxy for næring, tross alt slåss disse to eiendomstypene om den samme plassen på jordoverflaten slik at det over tid vanskelig kan være ekstremt stor forskjell, men det er selvfølgelig ikke optimalt.

Jeg ble derfor svært glad når jeg snublet over en aldri så liten godbit i boken «Falitt» av Trond Gram (forøvrig anbefales boken på det varmeste, mer omtale om den her: https://www.dagbladet.no/nyheter/krisene-som-rystet-norge/60697817). I hans omtale av finanskrisen på 20 – tallet fortelles historien om Den Norske Handelsbankens konkurs. Handelsbanken tvangssolgte eiendommen Rådhusgaten 23B for NOK 400.000 i 1923, og denne eiendommen står fremdeles. I dag eies den av det som må være et av Norges minste forsikringsselskap, Skogbrand. Skogbrand kjøpte eiendommen fra Nordmannsforbundet på 80 tallet, og Nordmanssforbundet kjøpte eiendomen i 1935. Hvem som kjøpte i 1923 vet jeg ikke (info hentet her: https://lokalhistoriewiki.no/index.php/R%C3%A5dhusgata_(Oslo)). Hvis kjøperen i 1923 hadde beholdt eiendommen fram til idag, er det liten tvil om at avkastningen hadde vært fantastisk!

For hva ville denne eiendommen vært verdt i dag?

Fortsatt fra årsrapporten til Skogbrand finner vi at dagens leieinntekter utgjør ca NOK 4,2 millioner. Men, eiendommen ble påbygd med tre etasjer i 1983 – 1986. Gitt at totalstørrelsen i dag er ca 2000 kvm og bygningen i dag er 8 etasjer kan vi anta at eiendommen i 1923 var på ca 1200 kvm betyr det at leieinntektene for 1200 kvm ville utgjort ca 2,5 mill. For å gjøre regnestykket enklest mulig, tar vi først utgangspunkt i eksisterende leie og en løselig anslått yield på ca 5% av bruttoleie. Da ender vi med en verdi på NOK 50 mill ved utgangen av 2016. Dette gir en avkastning på ca 12 500% noe som grisebanker KPI. Den generelle prisveksten siden 1923 har ikke vært mer enn 2 490%. 20 900% prosent over 94 år er ca 5,3% årlig avkastning. Hvis du isteden hadde investert pengene i S&P500 hadde avkastningen vært ca 25 560%.

Men før vi kan sammenligne over landegrensene må vi justere for eventuelle forskjeller i inflasjon. Justert for inflasjonen har S&P500 gitt 1 769% i perioden, mens Rådhusgaten har steget ca 480%. Her er det lett å stoppe, og konkludere at børsen over tid gir mye bedre avkastning enn eiendom.

Jeg lurer på om det er det som ofte gjøres av de som mener at bolig (eiendom) bare har steget marginalt mer enn inflasjonen over tid. Problemet er at man da har glemt den viktigste delen av regnestykket for eiendom. S&P500 inkluderer utbytteutbetaling, mens vi foreløpig kun har sett på prisstigningen til Rådhusgata 23B. I tillegg til prisstigningen har man selvfølgelig mottatt leieinntekter i perioden. Problemet er at det er svært vanskelig å si noe om hva slags leieinntekter eiendommen har gitt i dette lange tidsperspektivet. Når det er sagt, for å slå S&P500 trenger vi ikke mer enn 1,5% netto yield per år. Dagens nettoyield på ca 4% for primeeiendom omtales som rekordlavt og det er ikke så lenge siden at 10 gangern var en standard sjablong verdivurdering (altså 10% bruttoyield). Jeg tror med andre ord vi trygt kan konstatere at denne eiendommen har vært en mye bedre investering enn børsen.

Merk for øvrig at regnestykket egentlig er enda mye bedre enn dette. Jeg har her ikke regnet med verdistigningen som følge av påbygget. Inkludert påbygget ville bygget vært verdt NOK 84 mill i dag (og det kostet nok ikke mer enn NOK 5-6 mill å bygge på 80 – tallet). I tillegg har det i perioden 83 frem til i dag gitt betydelig mer leieinntekter på grunn av påbygget. I tillegg er det reelle leiepotensialet høyere enn NOK 4,2 mill, Nordmannsforbundet har en evigvarende gratis bruksrett til sine arealer, så de gir ikke inntekt. På toppen av dette er nok dagens markedsleie høyere enn 2000 kr/kvm for en av kvadraturens beste beliggenheter.

Og ikke nok med det, dette er en ugearet avkastning, en normal lav belåning ville nesten helt sikkert økt avkastningen ganske mange ganger. Det største problemet for en eiendomsinvestor er nok å klare å reinvestere leieinntekter løpende, noe som selvfølgelig er en forutsetning i beregningen overfor.