Vi i Arealstatistikk lager aldri prognoser eller forecasts. Når det er sagt, betyr ikke det at vi ikke har meninger. For de fleste av våre lesere har det sikkert vært ganske tydelig at vår mening om boligmarkedet for Oslo en stund har vært ganske negativt.

I lys av de siste ukers bråe stemningsskift blant eiendomsmeglerne og pressen kan det derfor være en nyttig øvelse å oppsummere hvilke faktorer vi følger tettest, og hvorfor summen av disse er egnet til å skape bekymring.

La oss starte med det positive. Takket være de lave rentene, er den løpende kostnaden ved å eie egen bolig fortsatt svært lav i et historisk perspektiv.

Medianboligprisen i Oslo var i April ca 4,17 mill i henhold til Eiendom Norge. Rentekosten ved en fullfinansiering av dette er ikke mer enn ca NOK 6 600 per måned etter skattefradrag, og antatt en rente på 2,5%. Nå kommer riktignok avdrag på toppen av dette, og med 25 års annuitet blir de månedlige utleggene ca NOK 16 100 men avdrag kan vanskelig kalles en kostnad.

Når vi vet at medianhusholdningen i Oslo har ca NOK 440 000 inntekt etter skatt i 2017 (mitt anslag, siste tilgjengelige tall fra SSB er for 2015), bør både rentene og avdragene være overkommelig.

Spørsmålet er da selvfølgelig om de lave rentene skal fortsette. Dette drister vi oss ikke til å ha noen veldig sterke oppfatninger om. Den siste rentebanen fra Norges Bank indikerer dog at renten ikke skal opp fra dagens behov før et godt stykke ut i 2019, og da med en forsiktig stigning. Nå har Norges Banks rentebane bommet mer eller mindre kontinuerlig de siste 10 årene så det er jo definitivt mulig at denne rentebanen også er feil.

Nå tåler vi helt klart en del renteoppgang. Skulle boligrenta stige til 4 % stiger ikke de månedlige utleggene mer enn NOK 2 500 til ca NOK 18 500, selv om rentekostnaden etter skatt prosentmessig øker mye mer (faktisk nesten 60%). Selv med en boligrente på 6% blir ikke de månedlige utleggene mer enn ca NOK 21 500. Altså ca NOK 5 400 mer i måneden enn i dag.

Disse regnestykkene gjør det svært vanskelig å se for seg at det vil bli veldig mange boligeiere som blir tvunget til å selge i den nærmeste fremtiden.

Vår hovedgrunn til bekymring er å finne på tilbudsiden. Det at folk har råd til å betale betyr ikke at de kommer til å betale. Hvis vi ender opp med et stort overskudd på boliger vil prisen kunne falle selv om folk objektivt sett har råd.

Balansen mellom tilbudt murstein og faktisk, fysisk behov er i ferd med å bli veldig negativ. Som nevnt i tidligere poster er netto innflytting til Oslo nå pluss/minus 0. Sannsynligvis var det netto utflytting i 2016 hvis vi justerer for alle som egentlig kom under flyktningekrisa i 2015 men ikke fikk opphold (og dermed ikke ble telt i SSBs befolkningstall) før i 2016. Samtidig er boligbyggingen i ferd med å nærme seg all time high.

Mange vil argumentere for at dette er helt nødvendig og således ikke vil påvirke priser negativt fordi man i en årrekke har bygget altfor lite og at vi derfor har et stort akkumulert boligbehov.

For lav boligbygging kan man se for seg at vil resultere i at mange utsetter flytting hjemmefra et år eller to, man utsetter flytting til større bolig i en periode etter at man har fått barn. Man flytter i bofelleskap istedenfor å bo alene OSV. Men at boligbehovet som følge av dette skulle akkumuleres over en årrekke er vanskelig å se. I Oslo i dag har alle et sted å bo.

Etter å ha utsatt flyttingen hjemmefra, flytter man til slutt til noe mindre, eller noe med dårligere beliggenhet. Man gir opp å finne rekkehuset i Oslo og flytter til Asker. Man flytter ikke alene men går rett fra bofelleskap til samboerskap OSV. Med andre ord, boligbehovet akkumuleres ikke over tid, men en midlertidig underdekning, på for eksempel et par år kan oppstå. Etter et par år, finner folk andre løsninger på sitt eventuelle boligproblem, og dermed har man ikke lenger noe boligbehov i Oslo. Det er ikke slik at alle som flytter til Lørenskog (eller Asker OSV) er kjempemisfornøyd og bare går og venter på å kunne flytte inn til Oslo.

De som har god hukommelse husker at boligmarkedet i 2013 bremset veldig opp. Dette resulterte i at igangsettelsen ble svært lav litt etterpå, noe som sannsynligvis resulterte i en midlertidig underdekning på boliger. Med netto innflytting på 0 og igangsettelse på ca 5000 boliger i 2016 er denne midlertidige underdekningen garantert dekket opp, sannsynligvis for lenge siden.

Dette synes dog ikke foreløpig i boliger lagt ut for salg. Det tar en stund før igangsatte boliger blir ferdigstilt, og ferdigstillelsen er fortsatt preget av den lave igangsettelsen etter bremsen i 2013. Dette vil sannsynligvis endre seg rett etter sommeren 2017. Deretter vil ferdigstillelsen øke framover som følge av den svært høye igangsettelsen det siste året.

En annen risikofaktor som vi følger tett med på er inntektsveksten.

Faste lesere vet at vi tidligere har gjort et poeng ut av at det norske folk gjennom en årrekke har hatt en eventyrlig inntektsvekst (se for eksempel her: http://www.arealstatistikk.no/suksesshistorien-norge-ii/). Dette punktet har vært en viktig årsak til at vi aldri syntes det burde dras paralleller fra Norge til krakklandene, USA, Irland, Danmark og Spania.

Mye tyder på at denne særnorske inntektsutviklingen nå er over. Inntektsveksten for medinahusholdningen fra 2014 til 2015 var mye svakere enn tidligere, og alt tyder på at inntekten vil vise fall fra 15 til 16 og fra 16 til 17 (se grafer nedenfor).

Dessuten, hvis vi kun ser på lønnsveksten ser bildet mye verre ut. Særlig for lavtlønte. Lønningene for den lavest betalte tidelen er på det samme nivået i dag som i 2008 (justert for inflasjon). For alle andre er lønningen tilbake på 2012 nivå. Dessuten er vi iferd med å få et stadig skarpere skille mellom den øvre halvdelen lønnsfordelingen og den nedre. Brukbar vekst for halvdelen med høyest lønn og dårlig vekst for alle andre. Gitt den lave sysselsettingsandelen vi har påpekt gjentatte ganger er det lite som tyder på at lønnsveksten skal mye opp i den nærmeste framtid.

Et siste poeng er at selv om, slik jeg viste innledningsvis, kostnaden ved å betjene et lån virker overkommelig, er det ikke sikkert medianhusholdningen vil få dette lånet. Inntekt på NOK 440 000 etter skatt kan bety ca NOK 650 000 før skatt. Antar man at de fleste med en slik inntekt har litt studiegjeld vil den nye forskriften om maks 5 ganger inntekt i lån resultere i et boliglån på maksimalt NOK 3 mill. På dagens priser er det ikke mye å få kjøpt til NOK 3 mill. Hvis medianhusholdningen virkelig skal kunne kjøpe medianboligen, må altså medianhusholdningen enten ha veldig mye egenkapital (og da i kontanter ikke i sidesikkerhet) eller så må medianboligen bli billigere.

Nettopp dette er en av grunnen til å være bekymret.

Spørsmålet blir hvor stor betydning dette vil få? Hvis vi får mange tvungne selgere er risikoen for et betydelig prisfall til stede, men hvor mange blir tvungne selgere i en slik situasjon?

Gitt at renten holder seg lav vil ikke folk flest ha noen som helst problemer med å betjene lånene de har tatt opp for sin primærbolig, selvom de skulle miste jobben eller skille seg.

Problemet er eventuelt alle som har kjøpt nye boliger. Enten skal de da selge sin gamle bolig, eller så er de investorer. For alle disse vil den nye regelen om makslån på 5 ganger inntekten kunne bli et problem. Særlig for  investorer er spørsmålet i hvor stor grad de får lån til overtakelse.

Vi kan i den ikke så altfor fjerne framtid få en situasjon, hvor svært mange boliger kommer ut på markedet som følge av høy ferdigstillelse, samtidig som kjøperne sliter med å få lån. Da kan tilbudssiden fort bli veldig stor, og risikoen for et betydelig boligprisfall er absolutt til stede

.