Vi bygger MANGE NOK boliger i Oslo

Mange blir kanskje overrasket over overskrtiften til denne posten, iogmed at det har blitt en etablert sannhet at det bygges altfor få boliger i Norge generelt, storbyene generelt og Oslo/det sentrale østland spesielt. Denne etablerte sannheten forfektes av et bredt sammensatt utvalg av eksperter, politikere, journalister og andre meningsbærere, se for eksempel følgende artikler: http://www.dn.no/nyheter/naringsliv/2014/12/23/2150/Eiendom/80000-for-hver-kvadrat, http://www.aftenposten.no/meninger/leder/Tverrpolitisk-loft-for-flere-boliger-7202653.html, http://www.osloby.no/nyheter/Tomteprisene-i-varet-i-Oslo-7068181.html, http://e24.no/privat/eiendom/dette-er-som-x-files/23349142, http://www.hegnar.no/eiendom/artikkel541443.ece og et utall andre. Merk for øvrig at dette ikke er noe nytt, man har snakket om boligmangel i Oslo i hvert fall siden 1997, som man kan se av denne artikkelsamlingen, http://tux1.aftenposten.no/nyheter/iriks/d25693.htm,  i Aftenposten.

Det er tre hovedgrunner til at jeg tror vi i Oslo bygger omtrent passe med boliger.

For det første:

Et viktig argument for at boligbyggingen er for lav er det store misforholdet vi finner i SSBs telling av befolkningsveksten og boligbygging. Som jeg skal argumentere for nedenfor viser en grundig gjennomgåelse av dette tallgrunnlaget fra SSB, at befolkningsveksten sannsynligvis har vært mindre enn tallene viser, og at boligbyggingen sannsynligvis har vært større. Med andre ord, er det på langt nær sikkert at det er noe særlig misforhold mellom befolkningsveksten og boligbyggingen.

For det andre:

Boligprisene i Oslo har relativt til resten av landet ikke steget spesielt mye. Faktisk har de fleste områdene i Norge sett en sterkere eller nesten like sterk prisvekst som Oslo siden 2003. Dette tyder ikke på at det er en særlig underdekning av boligbygging i Oslo eller på det sentrale østland.

For det tredje:

Relativt til inntektsveksten har boligprisveksten i Oslo vært mindre enn i de fleste fylkene i Norge, og mindre enn et landsgjennomsnitt. Dette tyder heller ikke på betydelig underbygging i Oslo, i hvert fall ikke relativt til resten av landet.

1. Misforholdet mellom boligbygging og befolkningsvekst:

I figur 1. ser man Oslos befolkningsvekst i antall personer tilbake til 50 tallet. Vi ser at befolkningsveksten gjør ett hopp i 2004, etter EU utvidelsen østover. Hvert år siden 2006 har veksten hvert større enn 10 000 personer. Vi ser også at det ikke er noen naturlov at Oslos befolkning vokser, faktisk falt befolkningen i fra 1969 og helt fram til midten av 80 tallet. Med andre ord, høy befolkningsvekst er et nytt fenomen og har i realiteten bare vært et faktum i ca 10 år.Befolkningsvekst_stort_2

I de 11 årene siden siden hoppet i befolkningsveksten (2004) har vi stort sett bygd +-3500 boliger per år. Toppåret kom i 2005 med over 4000 boliger ferdigstilt, mens i 2011 fullførtes kun ca 1300 boliger. For hele perioden siden 1993 er 2005 den absolutte toppen mens bunn ble satt i 2001 med kun 823 boliger bygget. Dette er for øvrig også det året siden 1990 med lavest befolkningsvekst. Samlet siden 2000 har det vært bygd ca 40 500 boliger, mens befolkningen har vokst med 136 000. Med andre ord tilsier SSBs tall at vi har bygget ca 3 nye boliger for hver 10 nye innbygger vi har fått.

Dette virker å være for lite. Nå bor det ikke er person i hver bolig, men litt under to. Gjennomsnittshusholdningen i Oslo er på ca 1,9 personer, men det er selvfølgelig vanskelig å vite om de siste ankomnne er små eller store husholdninger og hvor stort boligbehov befolkningsveksten skaper. Istedenfor å se på befolkningsveksten kan vi se på veksten i antall husholdninger. I 1993 var det ca 250 000 husholdninger i Oslo, i 2013 var det ca 321 000. SSBs husholdningstall for 2014 er dessverre ikke sammenlignbart med årene før, men siden befolkningsveksten i 2014 var omtrent lik som 2013 blir det ikke altfor feil om vi antar at husholdningsveksten i 2014 var lik den i 2013. Det gir ca 325 000 husholdninger i 2015. Veksten siden 1993 har da vært ca 75 000 husholdninger. Siden 1993 har vi til sammenligning kun bygget ca 50 000 nye boliger. Med andre ord også en telling av husholdninger tilsier at vi har bygget altfor lite, nærmere bestemt ca 25 000 boliger for lite de siste 22 årene.

Etter å ha tenkt seg litt om vil den våkne leser nok bli litt i stuss over disse tallene, for gitt at dette er riktig, hvor bor disse 25 000 husholdningene? Oslo er ikke belemret med enorme teltleire rundt omkring.

Dette skyldes antageligvis det som jeg nevner overfor. Det er vanskelig å telle, både hvor mange mennesker vi er, og hvor mange boliger vi bygger og sannsynligvis har befolkningsveksten vært lavere enn tallene indikerer og byggetakten høyere.

Hvis vi ser på byggestatistikken først gir SSB en grundig utgreining om feilkilder her: http://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/statistikker/byggeareal/maaned/2015-03-23?fane=om#content. Kort oppsummert kan det se ut som alle disse feilkildene i sum gir et noe for lavt tall for fullførte boliger. Akkurat hvor stort er umulig å si, dog er nok ikke tallet veldig stort. En mye større feilkilde er at konverteringer fra næring til bolig ikke kommer med.

Prognosesenteret (https://www.regjeringen.no/globalassets/upload/krd/rapporter/prognosesenteret_boligproduksjon_eksist_bygg.pdf)  lagde en rapport på oppdrag fra departementet hvor de anslår at i perioden 2000 – 2011 utgjorde konverteringer ca 15% av fullført volum. Altså, hvis denne konverteringsprosenten er representativ for perioden 1993 – 2000 og 2011 – 2014 er den reelle boligbyggingen i Oslo i ca 57 800.

I sum har vi dermed nesten helt sikkert bygd 60 000 boliger siden 1993, og gapet til husholdningsveksten er blitt betydelig redusert.

I tillegg vet vi at mange boligutviklere har laget prosjekter hvor store leiligheter har blitt designet som to enheter på et seksjonsnummer, og så vidt jeg forstår teller heller ikke disse med i byggetallene til SSB (dette er jeg usikker på, innspill mottas med takk hvis noen har annerledes informasjon).Dessuten er det helt sikkert slik at  det relativt gode utleiemarkedet vi har hatt de siste 15 – 20 årene har gitt sterke incentiver for eiere av store eneboliger/tomannsboliger til å leie ut kjellere/praktikantdeler. Tilbudet av denne type boenheter har derfor helt sikkert vokst betydelig

Hvis vi oppsummerer byggetallene tyder alt på at det som i utgangspunktet ser ut som et svært stort underskudd på byggefronten blir kraftig redusert når alle feilkilder tas med i betraktning.

Hva med husholdningstallene? Feilkildene til denne tellingen finnes her: https://www.ssb.no/befolkning/statistikker/familie/aar/2014-12-12?fane=om#content. Akkurat hva summen av dette blir er ikke lett å avgjøre, men det som er helt sikkert er at SSB har store problemer med å telle utflyttinger. Dette omtales blant annet her: https://www.ssb.no/befolkning/statistikker/folkemengde/aar/2015-02-19?fane=om.

Som sagt er det ikke lett å avgjøre hva dette betyr, men en ganske trygg antakelse er at veksten i husholdninger nok har vært mindre enn husholdningsstatistikken tilsier.

Vi ser altså at vi bygger flere boliger enn det vi teller, og befolkningsveksten er lavere enn det vi teller. Antagelsen om at boligmangel kan konstateres bare ved å se på disse to tallene er altså ikke riktig. Det kan godt hende at vi bygger altfor få boliger men vi bør da kunne finne støtte for dette også i andre tall.

Prisveksten er her selvfølgelig et svært viktig moment. Men prisveksten kan skyldes mange ting utover en eventuelt for lav boligbygging. Istedenfor den absolutte prisstigningen kan vi se på hvor store regionale forskjeller det har vært i prisveksten de siste årene. De fleste virker å være enige om at boligmangelen først og fremst er noe som har rammet storbyene, og i denne posten skal jeg holde meg til Oslo.

Figur 2 – 5 viser boligprisveksten i Oslo sammenlignet med andre fylker. Overraskende nok, siden 2003 har boligprisveksten vært høyere i Finnmark, Troms og Nordland enn i Oslo. Og dette selv om vi tar bort største by i Troms og største by i Nordland. Også i Nord Trøndelag, Sør Trøndelag og Møre og Romsdal (som vel egentlig ikke er Midt – Norge) har prisene steget raskere (eller omtrent likt med Oslo. Sørlandsfylkene har steget omtrent like mye som Oslo. Vest Norge har steget mer enn Oslo, men dette skyldes nesten helt sikkert olje. Områdene som har steget mindre enn Oslo er byens nærmeste naboer pluss innlandet. ØstlandetKystnorgeNordNorgeSørlandetVestfold, Østfold og Oppland har alle steget betydelig mindre enn Oslo, det samme gjelder Akershus, Buskerud, Telemark og Hedmark. Hvis vi sammenligner boligprisveksten med inntektsveksten i de forskjellige fylkene (figur 6) , ser vi at i hele landet har boligprisene steget fortere enn inntektene de siste 10 årene, men Oslo skiller seg heller ut som et av områdene hvor inntekten har holdt godt følge med boligprisveksten. Nå har vi dessverre tall her bare til og med 2013, og det er jo særlig siden 2014 boligprisveksten har tatt seg opp i Oslo, så bildet blir nok noe annerledes når SSB oppdaterer inntektstallene sine senere i år.

Hvis det var slik at vi bygget altfor lite boliger og da særlig i Oslo og på det sentrale Østlandet, som mange hevder, er det overraskende at prisstigningen har vært nesten like kraftig i Hedmark og i faktisk kraftigere i Nord Norge. Det er enda mer overraskende at prisstigningen relativt til inntektene har vært blant de laveste for Oslos vedkommende.

Med andre ord, sannsynligvis bygger vi ikke for få boliger i Oslo og på det sentrale østland. I den grad vi har bygget for få boliger noe sted i landet er dette sannsynligvis på Vestlandet, og da særlig i Rogaland.

*Å bruke husholdningsveksten kan være litt problematisk, iogmed at den ganske sikkert til en viss grad korrelerer med boligprisene. Er boligprisene svært høye kan vi se for oss at dette resulterer i færre husholdninger, alt annet like. For eksempel er det trolig at barn blir boende lenger sammen med foreldre, kjærester flytter fortere sammen OSV.

0 responses to “Vi bygger MANGE NOK boliger i Oslo

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *