Er Oslos boligmarked i ferd med å bunne ut?

Denne uken er spennende for oss som følger tett med på boligmarkedet. OBOS tallene for desember har akkurat kommet og Eiendom Norge/Eiendomsverdi/Finn tallene kommer senere i uken.

I og med at falltakten i Oslo stoppet noe opp på høsten (både Oktober og November fallet for Oslo var noe mindre enn mange kanskje hadde trodd), er det nok mange som håper på et mindre fall i desember enn tidligere fryktet.

Mange begynte derfor allerede før jul å spekulere i om fallet snart skulle være over.

Om dagens tall fra OBOS, et fall på 3,9% (https://www.obos.no/dette-er-obos/boligpriser-og-statistikk), får folk til å revurdere denne oppfatningen er godt mulig.

Uansett tror vi denne optimismen er/var ganske prematur.

Hvis vi graver litt dypere i byggetallene fra SSB tallene finner vi nemlig en ganske overraskende faktor som jeg så langt ikke har sett andre ta opp.

Før vi ser på denne parameteren er vi nødt til å se litt på noe som gjør boligmarkedet ganske unikt.

Mesteparten av boligmarkedet er egentlig bare bytting av boliger, altså, at de fleste salg av boliger er samtidig et kjøp. Med andre ord, hvis jeg lenge har vært på jakt etter bolig, og plutselig ombestemmer meg, forsvinner riktignok en kjøper, men da forsvinner også en selger, og markedsbalansen er den samme. Det betyr at det som driver balansen mellom kjøpere og selgere er å finne på marginen i boligmarkedet.

Hvem er så netto kjøpere i boligmarkedet?

  1. Førstegangskjøperen
  2. Investoren

Dette er de eneste gruppene som når de kjøper en bolig, ikke samtidig også selger en bolig. Her regner jeg også som investorer folk som kjøper bolig for å bo, og som deretter ikke selger den gamle boligen men velger å beholde denne og leie ut.

På netto selger siden har vi følgende aktører:

  1. Folk som dør
  2. Investorer
  3. Folk som har kjøpt en ny bolig og når denne står ferdig skal selge den boligen de idag bor i. De blir da på dette nettoselgersiden i bruktmarkedet.

Dessverre vet jeg ikke om tallserier over verken hvor mange førstegangskjøpere vi har, hvor mange dødsbo som selger bolig, eller hvor mange investorer som selger eller kjøper.

Det vi derimot vet er hvor mange boliger som ferdigstilles.

Vi kan også anta at de fleste som skal overta en ny bolig og planlegger å selge sin eksisterende bolig nok vil legge den eksisterende boligen ut for salg ganske tett på overtagelse av den nye boligen. Med andre ord, burde vi forvente en økning i varelageret og derigjennom et mer utfordrende bruktboligmarked rett før en eventuell stor mengde ferdigstilleleser.

Ferdigstillelsen av boliger i Oslo var ekstremt lav sommeren og tidlig høsten 2017.I Juli var det kun ferdigstilt 31 boliger, i August kun 43 boliger og i September kun 36 boliger. Dette gir kun 110 boliger ferdigstilt, og sammenligner vi med alle løpende tre mnd perioder siden 1993 (296 totalt, se figur nedenfor) er dette det fjerde laveste tallet vi har sett. Det var ikke rare greiene fullført i oktober heller, kun 97 boliger.

Dermed var nok boligmarkedet i et aldri så lite «sweet spot» på slutten av fjoråret. Nesten ingen ferdigstillelser gjorde at varelageret vokste mindre enn man kunne forvente. I tillegg, de færreste tør nå å kjøpe boliger på tegning, dermed har vi også potensielt fått flyttet noen flere kjøpere inn i markedet. Iogmed at volumet har holdt seg opp er det ingen ting som tyder på folk flest har begynt å selge først. Disse som ellers ville kjøpt nye boliger blir midlertidig etterspørselsoverskudd. Når de har fått kjøpt skal en bolig legges ut for salg igjen.

Vi vet også at det er en uhorvelig stor mengde boliger under bygging i Oslo, noe som er nødt til å resultere i en stor mengde selgere når disse en gang står ferdig.

Det kan også nå se ut som ferdigstillelsen er i ferd med å øke, i November var det 637 fullførte boliger alene. Utover våren skal mer og mer fullføres. Testen for markedet vil altså være om det klarer å svelge unna denne tilbudsideveksten uten for kraftig prisreaksjon.

Det er her verdt å merke seg at sannsynligvis skal fullføringstallene holde seg høye til langt ut i 2019, selvom igangsettelser strupes nå.

Det er altfor tidlig å blåse faren over i boligmarkedet allerede nå.

2 responses to “Er Oslos boligmarked i ferd med å bunne ut?

På netto kjøpersiden bør det også nevnes folk som flytter fra hverandre i bofellesskap og går fra en boenhet til to eller flere. Prisnedgang, lav rente og lønnsvekst kan vel tenkes å sende folk ut igjen i markedet når det blir billig nok?

I tillegge kan det også nevnes innflytting dersom man ser på et begrenset geografisk område, som eksempelvis Oslo. Det kan vel argumenteres at prisforskjellene mellom Oslo og stedene rundt har blitt mindre, samtidig som transport for mange har blitt dyrere? I så fall kunne det kanskje tenkes at flere vil kunne «regne hjem» flytting til Oslo?

Legg igjen en kommentar til Malten Avbryt svar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *